Naast tientallen goede redenen om volledig te gáán voor een tweede woning in Spanje, bieden we je graag ook transparante informatie. Want je stapt liever niet onbezonnen in een Spaans vastgoedavontuur. De belastingen bijvoorbeeld, hoe zit het daarmee? Wat moet je op het vlak van fiscaliteit écht weten voor je investeert in Spaans vastgoed?
Photo by Artmim on Adobe Stock
We vroegen het voor jou aan Glenn Janssens, gespecialiseerd jurist bij onze juridische partner Confianz.
Belgische eigenaar in Spanje: welke belastingen legt de Spaanse fiscus op?
Wanneer je als Belg eigenaar bent van een vastgoed in Spanje, betaal je deze terugkerende belastingen aan de Spaanse overheid:
- De jaarlijkse IBI of gemeentebelasting kan je vergelijken met de onroerende voorheffing in Vlaanderen. Deze belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van je Spaanse woning. Het bedrag hangt af van de gemeente waarin je eigendom staat en de oppervlakte ervan. Reken aan de Costa Blanca op 250 à 350 euro per jaar voor een appartement en 400 à 600 euro voor een huis.
Handig om te weten: hiervoor hoef je geen aangifte te doen, je krijgt automatisch een betaalverzoek. Je kan de betaling ervan zelfs automatisch laten verlopen via een bij je Belgische bank. Zo ben je altijd in orde.
- Met de basura of afvalbelasting draag je bij in de kosten die de gemeente maakt om het afval dat je deponeert op te halen en te verwerken. Het precieze bedrag varieert per gemeente en zit tussen de 90 en 200 euro per jaar. Ook deze belasting kan je betalen via domiciliëring bij je Belgische bank.
-
De belasting voor niet-inwoners (niet-residentenbelasting) ten slotte, verschilt in bedrag wanneer je verhuurt of niet.
Belangrijk: om hiermee in regel te zijn, ben je verplicht zelf elk jaar een aangifte in te dienen bij de Spaanse fiscus. Al kan je er ook voor kiezen dit toe te vertrouwen aan Second Home Spanje en partner Confianz.
1. Je verhuurt niet
Voor niet-verhuurde periodes hangt de belasting af van de kadastrale waarde van je woning. De fiscus neemt 1,1 of 2% van die kadastrale waarde en rekent daarop 19% belastingen aan. Is de kadastrale waarde nog niet bepaald (bij nieuwbouw), dan neem je 1,1% van de helft van de aankoopprijs van de woning (excl. de kosten). Ook hier is het tarief 19%.
Bv.: De kadastrale waarde van je woning bedraagt €200.000, 1,1% daarvan is €2200. → Je betaalt 19% belastingen op €2200, dus €418.
2. Je verhuurt je woning wel
Wanneer je wel verhuurt, word je belast op de werkelijke huurinkomsten verminderd met de kosten die je maakt om te verhuren. Ook hier is het belastingtarief 19%.
Bv.: Je huurder betaalt je €1000, je maakt €400 kosten. → Je betaalt 19% belastingen op €600, dus €114.
Verhuur je via een groot platform (bv. airbnb) dan word je een aanbieder van ‘hoteldiensten’ en moet je daarbovenop ook elk kwartaal 10% btw betalen in Spanje. Bij verhuur via Huur in Spanje, het platform van Second Home Spanje, hoeft dat niet.
Tip: overweeg je om je tweede verblijf in Spanje te verhuren, sla er dan zeker dit artikel op na om helemaal mee te zijn.
Photo by Rafael Hoyos Weht on Unsplash
Wat moet je bij de Belgische fiscus aangeven?
Eerst het goede nieuws: België heft geen belasting op je eigendom in Spanje, want dat doet Spanje al. Toch heb je als eigenaar ook enkele verplichtingen tegenover de Belgische fiscus:
- Binnen de 4 maanden na de aankoop van je vastgoed in Spanje ben je verplicht om de aankoopprijs (excl. de aankoopkosten) aan te geven bij de fiscus. Dat kan vlot via My Minfin, maar je krijgt hiervoor geen uitnodiging. Niet vergeten, dus! Op basis van je aangifte bezorgt de fiscus je een buitenlands kadastraal inkomen.
- In je jaarlijkse personenbelasting moet je dat buitenlands kadastraal inkomen aangeven. Daardoor bestaat de kans dat je andere inkomsten hoger belast worden (het zogeheten progressievoorbehoud).
- Verhuur je een gemeubelde woning in Spanje, dan moet je de huur op de meubels (de roerende inkomsten) aangeven in België. Deze belasting van 30% berekent de fiscus standaard op 40% van de totale huurinkomsten.
Bv. Je huurder betaalt je €1000. 40% daarvan, dus €400, wordt beschouwd als roerende inkomsten. → Je betaalt 30% belasting op €400, dus €120.
Is de inboedel van jouw Spaanse woning minder dan 40% van het geheel waard, dan kan je in je huurcontract een andere verhouding vastleggen en vormt die de basis voor deze belasting. Zeker het bekijken waard, als je het ons vraagt.
Belangrijk: deze fiscale regels gelden wanneer je woning in Spanje je tweede verblijf is. Vestig je je definitief in je Spaanse thuis, dan zal je officieel inwoner van Spanje worden en belast de Spaanse fiscus je volledige inkomen en vermogen. Contacteer ons gerust als je daarover meer informatie zoekt.
Heeft vastgoed in Spanje ook fiscale voordelen?
Op dit moment (najaar 2024) nog wel: wanneer je je Spaanse vastgoed financiert met een hypothecair krediet, kan je de rente fiscaal aftrekken. Hier geldt dezelfde regelgeving als voor een tweede verblijf in België. Al bestaat de kans dat die binnen afzienbare tijd verandert.
Photo by Drew Dizzy Graham on Unsplash
Fiscale gevolgen bij de aankoop of verkoop van je Spaanse eigendom
Hierboven las je vrij gedetailleerd aan welke belastingen je je op Spaanse en op Belgische bodem mag verwachten wanneer je eigenaar bent van een tweede verblijf in Spanje. Uiteraard komt de Spaanse fiscus ook aankloppen op het moment dat je een woning aankoopt of verkoopt. Dit zijn de belangrijkste belastingen:
- Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning (een residentieel goed) komt er 10% btw kijken, net als een zegelrecht dat per regio verschilt (bv. 1,5% aan de Costa Blanca, 2% aan de Costa Cálida).
Bij een bestaande woning verschilt het btw-tarief per regio (bv. 10% aan de Costa Blanca, 8% aan de Costa Cálida), van zegelrecht blijf je in dit geval gespaard.
- Bij de verkoop van een woning betaal je meerwaardebelasting aan de Spaanse belastingdienst.
Zit je nog met vragen?
We organiseren een uitgebreide infosessie over dit onderwerp tijdens onze gratis info- en inspiratiedagen. Dan kan je ook volop vragen stellen aan Glenn Janssens, jurist gespecialiseerd in buitenlandse vastgoedtransacties.
Natuurlijk kan je je vragen ook stellen via e-mail.
