fbpx

Nieuws

Gaan belastingen op buitenlandse woningen dalen?

Gaan belastingen op buitenlandse woningen dalen?

“Belastingen op buitenlandse woning dalen na EU-arrest”, stond afgelopen vrijdag te lezen in De Tijd. “Buitenlands vakantiehuis minder belast”, kopte een artikel op De Morgen online dezelfde dag. De koppen doen de indruk ontstaan dat de belastingen op vakantiehuizen na het EU-arrest zullen dalen. Een grondige analyse wijst echter dat dit weinig waarschijnlijk is. De kans is net groter dat belastingen op huurinkomsten in het binnenland zullen stijgen.
Het Europees Hof van Justitie liet er op 11 september geen twijfel over bestaan: België moet de wet aanpassen. Eigenaars van een tweede verblijf in het buitenland worden op dit moment zwaarder belast dan eigenaars van een tweede verblijf in eigen land. Dit gaat in tegen het vrij verkeer van kapitaal en kan niet volgens de Europese regels.

Het EU-arrest komt niet uit de lucht gevallen. In maart 2012 startte de Europese Commissie al een inbreukprocedure tegen de Belgische staat. Binnen twee maanden moest ons land een eind maken aan de discriminatie. Tot nu toe – dertig maanden later – werd hier nog steeds geen gevolg aan gegeven.

Ondertaxatie in het binnenland

Waar loopt het precies verkeerd in de fiscale wetgeving? Indien u een tweede verblijf bezit, moet u hierop belastingen betalen. Ook al wordt uw vakantiewoning nooit verhuurd, toch past de fiscus dezelfde regels toe op u als op de eigenaar van een woonst die verhuurd wordt.

Hoe zien deze regels eruit? In tegenstelling tot wat vaak beweerd wordt, worden huurinkomsten in ons land wel degelijk belast. Het zijn echter niet de werkelijke huurinkomsten die belast worden, maar de fictieve huurinkomsten. Om deze fictieve inkomsten te berekenen, maakt de fiscus gebruik van het kadastraal inkomen. Wat betekent dit precies? Het kadastraal inkomen is het totale huurinkomen op één jaar tijd, afhankelijk van de staat, ligging en grootte van de woning, door de fiscus vastgelegd op 1 januari 1975.

Opvallend: we zijn ondertussen 40 jaar verder en de fiscus gebruikt nog steeds bedragen uit 1975. In de wet werd vastgelegd dat het kadastraal inkomen elke tien jaar moest worden herzien, maar in werkelijkheid dateert de laatste herschatting van 1979. Nieuwe herwaarderingen bleven uit, maar de prijzen op de huurmarkt stegen. Daarom werd besloten om het kadastraal inkomen vanaf 1991 te indexeren en te vermeerderen met 40 procent. De fiscus gaat ervan uit dat de resulterende waarde ongeveer gelijkloopt met de reële prijzen op de huurmarkt.

Dus: stel dat uw huis een kadastraal inkomen heeft van 1.000 euro. Volgens de redenering van de fiscus zouden uw huurinkomsten neerkomen op 2.354 euro. Dit bedrag moet u simpelweg toegevoegen aan de andere inkomsten in uw personenbelasting.

De formule die de fiscus hanteert is echter geen juiste schatting. Het is een onderschatting. Dit zeggen de cijfers van de Hoge Raad van Financiën: van 1975 tot 2014 zijn de prijzen op de huurmarkt meer dan verviervoudigd. De fiscus gaat er echter vanuit – volgens bovenstaande methode – dat de prijzen slechts meer dan verdubbeld zijn.

Met andere woorden: op dit moment wordt op slechts 46 procent van de werkelijk ontvangen huurinkomsten belastingen geheven. Huurinkomsten worden in ons land sterk onderschat. Er is sprake van ondertaxatie. Ook dit – ondertaxatie door het behouden van het kadastraal inkomen – is al lang een doorn in het oog van de Europese Commissie.

Fiscale discriminatie

Wat heeft dit te maken met tweede verblijven? Nogmaals: een tweede verblijf in eigen land volgt dezelfde regels als een woning die verhuurd wordt. Ook indien u het tweede verblijf niet verhuurt, heft de fiscus belastingen alsof u dit wel doet. En zoals hierboven werd aangetoond, is er sprake van ondertaxatie: er worden belastingen geheven op een veel kleiner bedrag dan werkelijk ontvangen werd- of zou kunnen ontvangen zijn.

Dit is echter niet het geval bij tweede verblijven in het buitenland. De website van de FOD Economie stelt onomwonden dat de bruto huurprijs van de woonst moet aangegeven worden op de personenbelasting. Hier worden achteraf forfaitair wel nog eens 40 procent kosten van afgetrokken. Maar het is duidelijk: een tweede verblijf in het buitenland wordt zwaarder belast dan een tweede woning in het binnenland en dat is discriminerend.

Binnenlandse verblijven zwaarder belast

Na het Europees arrest van 11 september 2014 is België verplicht de wetten aan te passen: de fiscus moet tweede verblijven in binnen- en buitenland op exact dezelfde manier behandelen.

Er zijn twee opties. België kan haar systeem toepassen op het buitenland. Dan gaan de belastingen voor tweede verblijven in het buitenland naar beneden – zoals in de krantenkoppen te lezen viel.

De andere optie. België kan komaf maken met het verouderde kadastraal inkomen en eigenaars van een tweede verblijf in het binnenland verplichten om de werkelijke huurinkomsten aan te geven. Maar dan gaan de belastingen op tweede verblijven in het binnenland omhoog.

De kans is bijzonder groot dat deze laatste optie wordt. De eerste is namelijk onhaalbaar. “We kunnen een Belgisch kadaster niet toepassen op het buitenland”, zegt Michel Maus, professor Economie aan de VUB, “de administratie van het kadaster is enkel bevoegd binnen de Belgische landsgrenzen.”

Kunnen we dan niet het kadastraal inkomen uit het buitenland gebruiken, zoals het Franse valeur locative cadastral brut? “Neen”, antwoordt Maus, “Europa vraagt om uniforme regels. In veel landen bestaat geen kadastraal inkomen. Indien het toch bestaat, is het vaak anders berekend. Bovendien zou in ieder land moeten gevraagd worden naar het kadastraal inkomen van 1975.”

Ook binnenlandse huurinkomsten omhoog

Nogmaals: het maakt niet uit of je een tweede verblijf verhuurt of niet, een eigenaar van een tweede verblijf wordt op dezelfde manier belast als een verhuurder. Verhuur en tweede verblijven volgen dezelfde fiscale regels. We stelden ons de vraag: stel dat de regering komaf maakt met de belasting op basis van kadastraal inkomen voor tweede verblijven, bestaat de kans dan dat hetzelfde gebeurt voor verhuurders?”

“Indien de regels veranderen voor tweede verblijven, is de kans erg groot dat ook verhuurders binnenkort hun reëel ontvangen huurinkomsten zullen moeten aangeven”, antwoordt Michel Maus, “dan gaan de belastingen omhoog voor verhuurders. Uiteraard kan de regering ervoor kiezen de nieuwe regelgeving enkel in te voeren voor tweede verblijven en niet voor eerste woningen. Maar dan ontstaat een nieuwe discrepantie: die tussen de berekening van de belastingen op het eerste en tweede verblijf. Dan is het enkel een kwestie van tijd alvorens we ook daarvoor op de vingers getikt worden door Europa. Europa vraagt ons trouwens al langer om voor eens en altijd een eind te maken aan het systeem van het kadastraal inkomen.”

De Hoge Raad voor Financiën berekende in haar laatste rapport – over de tax shift – wat dit systeem zou opbrengen. Een vaste belastingvoet van 25 procent op de netto huuropbrengsten – forfaitair verminderd met 40 procent lasten – zou 283 miljoen euro opbrengen.

Bron : DeRedactie.be

shares